Licytacje komornicze nieruchomości - wpis na bieżąco aktualizowany i rozbudowywany
Perspektywa kupienia mieszkania z licytacji komorniczej po okazyjnej cenie jest bardzo kusząca. Większość osób odstrasza nieznajomość przepisów i procedur, w szczególności dotyczących walki o eksmisję lokatorów lub czysto moralna niechęć do bogacenia się na krzywdzie drugiego człowieka. Jak to jednak wygląda w praktyce?
O co chodzi z tymi licytacjami
Krok po kroku - wybór właściwego mieszkania z licytacji
Wszystkie ogłoszenia o licytacjach powinny się znaleźć w serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej http://www.licytacje.komornik.pl/ Jest to jedyne oficjalne i pewne źródło informacji o licytacjach.
Niekiedy zdarza się, że dłużnicy, których mieszkanie ma być licytowane dają ogłoszenia o licytowanym mieszkaniu na różnego rodzaju portalach ogłoszeń sprzedaży nieruchomości, żeby zachęcić jak największą liczbę osób do udziału w licytacji i tym samym uzyskać wyższą cenę za nieruchomość. Nie ma w takim działaniu nic dziwnego, ale należy wówczas zawsze sprawdzić informacje dotyczące licytacji (w tym w szczególności informacje o księdze wieczystej, rękojmi i numerze konta bankowego komornika) z oficjalnego serwisu, żeby nie dać się naciąć jakimś oszustom.
Licytacje są również ogłaszane w sądach oraz na tablicach ogłoszeń w ratuszach. Spotkałem się z tym, że na licytacji sędzia zapytał się komornika czy licytacja została prawidłowo ogłoszona.
Jak szukać upragnionej nieruchomości
Pomijam całą istotną kwestię dotyczącą ogólnych zasad jakimi należy się kierować przy wyborze nieruchomości (lokalizacja, wielkość, ilość pokoi, piętro, winda, parking, wiek budynku, remonty, sąsiedzi i okolica, etc.). Skupiam się na korzystaniu z portalu:
Na portalu ogłoszeń komorniczych można użyć wyszukiwarki ogłoszeń lub przeglądać poszczególne kategorie ogłoszeń w kolumnie po lewej.
Czasami atrakcyjne nieruchomości są nieprawidłowo zaklasyfikowane! Oznacza to, że np licytowane mieszkanie nie znajduje się w kategorii 'nieruchomości -> mieszkania', ale np, 'nieruchomości -> nieruchomości'. Bywa, że mieszkanie jest oficjalnie zaklasyfikowane jako lokal użytkowy i wówczas jest wycenione znacznie niżej niż lokal mieszkalny. W praktyce może to być zwykłe mieszkanie, z dostępem do wszystkich mediów, ale w którym nigdy nie zrobiono łazienki. Po obejrzeniu mieszkania i zasięgnięciu opinii fachowca może się okazać, że zrobienie łazienki nie jest problemem (np,. wszyscy w pionie już sobie zrobili). Takie przypadki zdarzają się np. w starych kamienicach.
W licytacjach komorniczych ważne jest, żeby szukać brzydkiego kaczątka - licytacji, którą inni przeoczą, która będzie w mało dogodnym terminie (dzień przed świętami, między Bożym Narodzeniem a Nowym Rokiem) czy lokalizacji (nieruchomości są licytowane w sądach, ruchomości mogą być licytowane np. w kancelarii komornika, pod adresem dłużnika, itp) - wówczas przyjdzie na nią mniej osób lub nikt poza Wami. Jeszcze inna strategia polega na wybieraniu najmniej atrakcyjnej licytacji danego dnia, albo w odległym sądzie, jeżeli w danym terminie odbywa ich się kilka licytacji jednocześnie.
Mam wrażenie, że nie wszystkie licytacje są zawsze ogłaszane na portalu Rady Komorniczej. Z tym nie wygramy, więc czasem warto obserwować licytacje wokół których jest jakaś dziwna aktywność - np. licytacje ruchomości, które zostają przełożone. Może się bowiem okazać, że tylko pierwotny termin licytacji był podany w ogłoszeniu, a termin, na który licytację przełożono - już nie. Telefon do kancelarii komorniczej w tej sprawie powinien wystarczyć.
Na co zwrócić uwagę w ogłoszeniu komorniczym o licytacji?
Dobrą praktyką jest zapisanie sobie ogłoszenia o licytacji komorniczej z portalu jako pliku pdf, który później można załączyć np. do wniosku kredytowego, a wydruk może się przydać także na licytacji, jeżeli nikt poza Wami nie przyjdzie na licytację i sąd będzie miał wątpliwości czy ogłoszenie prawidłowo zamieszczono.
W treści ogłoszenia znajdują się kilka ważnych informacji:
- informacja o komorniku prowadzącym postępowanie, dane teleadresowe kancelarii oraz sygnatura akt komorniczych (numer "km ....") - jest to inna sygnatura niż sygnatura sądowa sprawy, więc warto o tym pamiętać. Sygnaturę sądową podajemy w każdym piśmie kierowanym do sądu, a sygnaturę komorniczą - w pismach do kancelarii komorniczej.
Wielu komorników ma strony www swoich kancelarii. Warto je odwiedzić, sprawdzić i zapisać w telefonie numer telefonu, godziny i daty przyjęć interesantów. Niektórzy komornicy przyjmują interesantów tylko w wybrane dni przez kilka godzin. Warto o tym pamiętać, jeżeli chce się zobaczyć np. operat szacunkowy, albo zagadać w sprawie nieruchomości i postępowania. Kancelarię komorniczą odwiedzamy zawsze ilekroć chcemy uczestniczyć w licytacji. Poza możliwością obejrzenia operatu szacunkowego (wyceny mieszkania dokonanej przez biegłego) można uzyskać kilka dodatkowych informacji - o lokatorach, o zainteresowaniu licytacją, stanie mieszkania, itp.
O tym na co warto zwrócić uwagę napiszę dalej...
- dzień, godzina, sąd i numer sali w której odbędzie się licytacja - na każdą licytację warto przyjść wcześniej i sprawdzić czy jesteśmy we właściwym sądzie i przy właściwym pokoju. Bywa, że np dwa sądy dla sąsiednich dzielnic mają siedzibę w tym samym budynku, albo sąd okręgowy znajduje się obok rejonowego. Podobnie jest z numerami pokojów - "P202" to może być zupełnie inne pomieszczenie niż "pokój 202" (P202 - piwnica 202, hehehe). Takie licytacje są interesujące, jak tłum ludzi stoi pod niewłaściwym pokojem, a na licytacji dwie osoby :)
- co sprawdzać w Księgach Wieczystych, co jeżeli nie ma KW
Procedura
Ważn
